El nuevo programa de créditos hipotecarios anunciado por el Gobierno presenta un dato tan decisivo como la cuota mensual: la cantidad de dinero que debe tener ahorrada una familia para completar la compra de una vivienda.

Según el ejemplo oficial presentado por el Ministerio de Economía, sobre una propiedad valuada en 106.667 dólares, el esquema contempla un financiamiento bancario equivalente al 75% del valor del inmueble (aproximadamente 80.000 dólares, que traducidos a la cotización utilizada en la simulación equivalen a un préstamo de $120.920.000).

El comprador, por su parte, debe aportar el 25% restante, lo que representa un ahorro inicial necesario de unos 26.667 dólares.

El ahorro inicial como barrera de entrada

El porcentaje de financiamiento es un punto central del nuevo esquema: el Gobierno no plantea la compra de una propiedad sin capital propio. Por lo tanto, los solicitantes no solo deben cumplir con los requisitos de ingresos para obtener el préstamo, sino también contar con el dinero suficiente para cubrir la parte del precio que no financia el banco.

Tomando como base esta simulación del 75% de cobertura, se puede estimar el anticipo exigido según el valor del inmueble:

Nota: estos datos surgen del porcentaje utilizado en el ejemplo oficial; cada entidad financiera podrá definir el margen de cobertura exacto que otorgará a sus clientes.

Requisitos de ingreso y gastos adicionales

Reunir el 25% del valor de la vivienda no garantiza por sí solo la aprobación del crédito. En el caso del ejemplo oficial (préstamo a 25 años y tasa de UVA +7%), la cuota inicial estimada se ubica en $865.098. Para que dicho monto no supere el 25% de los ingresos familiares, los solicitantes deben acreditar un ingreso neto mensual de $3.460.391.

A este escenario se suman los costos de la operación inmobiliaria. El cálculo de 26.667 dólares responde estrictamente al 25% del precio de venta y no contempla los gastos de compraventa (honorarios e impuestos) ni el costo de otorgamiento del crédito, importes que también deberán ser afrontados con fondos propios.

¿Qué pasa con los gastos de la compra?

Hay además otros gastos vinculados a una operación inmobiliaria que no aparecen incluidos en el ejemplo difundido por Economía.

El documento oficial solamente establece el valor de la propiedad, el porcentaje financiado, el monto del crédito, la tasa, el plazo, la cuota inicial y el ingreso familiar requerido.

Por lo tanto, el cálculo de USD 26.667 debe entenderse como el aporte correspondiente al 25% del precio de la propiedad, no como el total de dinero que necesariamente deberá tener disponible el comprador para concretar la operación.

A ese monto podrían sumarse, según las características de la operación, los gastos propios de la compraventa y del otorgamiento del crédito.